Viver em condomínio implica submeter-se a uma série de restrições e obrigações. As normas da Convenção e do Regulamento Interno devem ser cumpridas, bem como as decisões das assembleias que nem sempre agradam a todos. A convivência é difícil. É preciso...
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Problemas em condomínios 5ª edição 2023 | Daphnis Citti Lauro 9786555740158

Problemas em condomínios 5ª edição 2023 | Daphnis Citti Lauro 9786555740158

Estoque: 2 Marca: Mundo JurídicoModelo:2023Disponibilidade: Imediata


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Viver em condomínio implica submeter-se a uma série de restrições e obrigações. As normas da Convenção e do Regulamento Interno devem ser cumpridas, bem como as decisões das assembleias que nem sempre agradam a todos. A convivência é difícil. É preciso uma boa dose de tolerância entre os moradores. O síndico, por sua vez, representante legal do condomínio, precisa usar o bom senso, aplicar multas em determinados casos ou até mesmo propor ações judiciais, quando as tentativas de acordo ou a fase de diálogo tiver sido encerrada, criando assim algumas inimizades.

Em matéria de condomínio, nunca é possível afirmar que já se viu tudo. Sempre surge algo novo, jamais visto e impensável. O condomínio é fonte inesgotável para a psicologia (como ciência que estuda o comportamento e os processos mentais das pessoas), e também para a sociologia (que estuda o comportamento humano em função do seu meio social, na tentativa de compreendê-lo).

É um exercício de paciência, de compreensão e de interação entre os moradores.

No espaço condominial residem pessoas de diferentes origens, extratos sociais e educação, a maior parte delas sem nada em comum, numa convivência forçada.

Daí a razão dos inúmeros conflitos e desentendimentos.

O condomínio é regido pelo Código Civil, Lei nº 10.406 de 10.01.2002, artigos 1.331 a 1.358, com as alterações da Lei nº 10.931 de 03.08.2004, sob o título “Do Condomínio Edilício”. Essa é a norma geral.

A norma interna de cada condomínio é a Convenção Condominial, que trata de tópicos como assembleia geral, corpo diretivo, forma de contribuição etc. E abaixo da convenção, o regimento interno, também denominado regulamento interno, disciplinador de problemas de menor importância, corriqueiros, como horário de mudanças, regras de uso da piscina, vagas de garagem, animais etc.

Quanto aos problemas existentes nos condomínios, não é possível afirmar qual o maior. Depende de cada um individualmente. No que a inadimplência é alta, ela pode significar o maior problema. No condomínio em que não há inadimplência, o maior problema poderá ser com relação a vagas de garagem ou ao barulho e assim por diante.

Por essa razão os tópicos aqui relacionados não estão ordenados pela sua importância, mas sim aleatoriamente, à disposição para consulta.

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    DOUTRINA

    Capítulo 1 - Assembleias gerais

    Assembleias: sugestões para abreviar sua duração

    Classificação: ordinária, extraordinária e virtual

    Ordinárias

    Extraordinárias

    Ago ou age?

    Assembleias virtuais

    Convocação pelo síndico

    Convocação por 1/4 dos condôminos

    Durante a assembleia: a escolha do presidente - secretário - procurações - votação

    A escolha do presidente

    Secretário

    Procurações

    Votação

    Tipos de quórum

    Condômino inadimplente

    Condômino inadimplente com mais de uma unidade

    Condômino inadimplente e a exigência de quórum qualificado

    Voto de inquilino

    Depois da assembleia: redação da ata - distribuição - anulação da assembleia por decisão judicial ou por uma assembleia posterior

    Redação da ata

    Anulação da assembleia por decisão judicial ou por uma assembleia posterior

    Capítulo 2 - Inadimplência

    Divulgação dos inadimplentes

    Síndico inadimplente

    Cobrança das taxas condominiais em atraso

    Protesto de taxas condominiais

    Incidência de honorários advocatícios nas cobranças extrajudiciais de taxas condominiais

    Cobrança judicial

    Prazo de prescrição (dez ou cinco anos?)

    Petição inicial

    Execução contra vários réus - desistência de alguns deles

    Acordos

    Necessidade de varas especializadas

    Arrematação de unidade hipotecada

    Cancelamento da hipoteca

    Falência de condômino

    O arrematante e a taxa condominial

    Arrematante do imóvel responde por despesas condominiais vencidas

    Capítulo 3 - Vagas de garagem

    Uso inadequado das vagas

    Locação e venda de vagas de garagem em condomínios

    Sorteio em caráter definitivo de vagas de garagem

    Responsabilidade do condomínio por furtos ou danos ocorridos na garagem

    Capítulo 4 - Animais

    Direitos e obrigações dos proprietários de animais em condomínios

    Capítulo 5 - Exclusão de condômino e condômino antissocial

    Capítulo 6 - Multas

    Multa ao ocupante do condomínio e ao proprietário

    Capítulo 7 - Infiltrações

    Dano moral

    Capítulo 8 - Barulho

    Capítulo 9 - República de estudantes

    Capítulo 10 - Cigarro

    Lei antifumo e os condomínios

    Capítulo 11 - Responsabilidade civil do condomínio

    Acidentes nas áreas comuns

    Piscinas

    Elevadores

    Rampas e escadas

    Capítulo 12 - Danos ou furtos

    Empresas de segurança

    Objetos jogados por condôminos

    Capítulo 13 - Responsabilidade pela rede de gás

    Capítulo 14 - Direito de propriedade nos condomínios

    Capítulo 15 - Janelas

    Capítulo 16 - Troca de coluna é despesa extraordinária

    Capítulo 17 - Reformas

    Reformas em apartamentos e a Norma 16.280/2014 da abnt

    Capítulo 18 - Alteração da fachada  

    Noções fundamentais

    Fachada

    Proibição de alterar a fachada

    Quórum

    Quando a alteração de fachada não exige unanimidade

    Solidez e segurança dos prédios

    Argumentos mais usados para justificar as alterações

    Casos mais frequentes

    Reforma em lojas

    Insulfilm

    Ar condicionado

    Porta da unidade

    Cortinas

    Envidraçamento de varandas

    Grades em janelas

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    Paredes dos terraços

    Instalação de antena no topo do edifício

    Obra em unidade de cobertura

    Construção sobre laje do prédio

    Jardim de unidade privativa

    Construção de churrasqueira no terraço

    Substituição de gradis e portões do prédio

    Unificação de sala ou quarto com o terraço

    Alteração do hall dos elevadores

    Capítulo 19 - Conselheiro que extrapola de suas atribuições

    Capítulo 20 - Pagar condomínio, somente após o recebimento das chaves

    Capítulo 21 - Ilegalidade da proibição de uso de vagas por não condômino

    Capítulo 22 - Penhora de bens do condomínio

    Capítulo 23 - É possível associação de condomínios

    Capítulo 24 - A nova lei trabalhista e os condomínios

    Férias

    Rescisão do contrato de trabalho

    Jornada

    Terceirização

    Dano processual

    Capítulo 25 - Locação por curta temporada através de aplicativos

    Capítulo 26 - A lei geral de proteção de dados nos condomínios (13.709/2018)

    Capítulo 27 - Convenção condominial: ato jurídico perfeito

    Capítulo 28 - Exigência do condomínio manter a administradora indicada pela incorporadora

     

    Modelos

    MODELO 1 - Convocação da assembleia geral

    MODELO 2 - Ata de assembleia geral

    MODELO 3 - Lista de presença

    MODELO 4 - Procuração para representar o condômino em assembleia

    MODELO 5 - Carta de cobrança da administradora do condominio ao condômino inadimplente

    MODELO 6 - Carta de cobrança da advocacia ao condômino inadimplente

    MODELO 7 - Petição inicial de execução de taxas condominiais

    MODELO 8 - Petição de acordo judicial

    MODELO 9 - Instrumento particular de confissão de dívida

     

    Legislação

    Código Civil

    Lei nº 12.607, de 4 de abril de 2012. Alienação e locação de vagas nos condomínios

    Lei nº 13.160 de 21 de julho de 2008. Dispõe sobre os protestos de taxas condominiais

    Lei nº 13.541, de 7 de maio de 2009. Proíbe o consumo de cigarros, cigarrilhas, charutos, cachimbos ou de qualquer outro produto fumígeno, derivado ou não do tabaco